在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。  

一：首先需要搞清楚专业术语
许多业主在购房过程中，常常遇到对各种面积名称的模糊认识，甚至还有些开发商故意钻空子，把面积名词进行概念偷换，使业主权益受到伤害。要计算房产面积，首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明的面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等。 

A、建筑面积：房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 

B、公摊面积：房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 

C、产权面积：房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积与房屋产权面积有可能相等，也有可能不相等。 

D、套内面积：套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房，建筑面积就包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分，如楼梯、地下室、物业管理用房等。

E、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。在计算使用面积时，有一些特殊规定值得注意：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积，合计入使用面积，内墙面装修厚度也计入使用面积。

二：面积误差 依法搞定 
同一个单元内相同户型的房屋，由于施工工艺等原因，往往出现面积差错。在计算购房面积时，国家法律法规允许房屋面积与销售合同上的面积出现一定误差，但必须在限定范围内。 根据《商品房销售管理办法》第21条，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款； (二)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由开发商返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

三：验房工具
A：需要带的工具：

B：1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

C：1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

D：1只塞尺--用于测裂缝的宽度

E：1只5米卷尺--用于测量房子的净高

F：1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

G：1只计算器---用于计算数据

H：1只水笔--用于签字

I：1把扫帚--用于打扫室内卫生

J：1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
验收房子时间：一般是持续1-2个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测表；E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)； 　　 
2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；  
3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字； 
4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单； 
5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成

五：验收新房
1、看墙壁
      不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。

2、验水电
      首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。
     
3、验防水
      这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
     
4、验管道
      这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一
种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
      
5、验地平    
  其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。
      
6、验层高
      如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
     
7、验门窗
      这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
     
8、其他项目
      事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。

六：收房问题全接触

病症1： 

墙面地面空鼓、不平整 

经历过验房的业主都会不由地感叹：“真是不验不知道，一验吓一跳！”业主自己看起来雪白的墙壁在验房师的水平尺下却频频显出凹凸不平，与水平差异少则一两毫米，多则一厘米，验房师的小锤在敲打墙面和地面时不断发出清脆的空响。这些处处存在的空鼓问题不容忽视！ 
抹灰层空鼓,是抹灰层与结构层未粘接牢固而产生分离的一个质量问题,由于墙、楼表面受温度变化的影响,空鼓部位不断扩大,到抹灰层失去支撑时,就会变形脱落。如果大面积空鼓的在交房时没有发现的话，等装修以后,墙壁可能会慢慢往外涨,严重的就会造成墙壁涂层脱落。 
验房建议：
验评为优良等级的单位工程,抹灰层和找平层是不允许有空鼓的。《建筑工程施工质量验收规范》GB50300-2001标准对单位工程施工质量验收只规定了合格与不合格两个级别,其中030201质量检验批记录表主控项目4规定,“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂纹”。如果有了这些质量问题,该检验批就不能验收为合格,必须进行返修重新检验达到合格为止。 

病症2：
 
地面、墙面出现小裂纹 

许多新近交房楼盘都普遍存在的地面墙面有裂纹的现象：有的开裂细纹只要仔细观察便可发现，一条条弯弯曲曲的裂缝清晰地分布于墙面，地面及窗台等地方；有的业主在装修时发现打掉原有腻子后混合砂浆基层也普遍出现龟裂(表面腻子没有出现裂纹)，整面墙全是细小的裂纹；还有的是业主在刷完乳胶漆后乳胶漆表面出现裂纹且相当严重。 
造成龟裂纹的原因很多，轻微的龟裂纹对墙面装修基本没有质量影响，在刮腻子刷涂料以后，是看不到龟裂的,只要抹灰层没有空鼓,您可以进行正常装修。在刷完乳胶漆后,乳胶漆表面出现裂纹,此现象应是混合砂浆抹灰层空鼓的原因,必须将所空鼓的部位全部打掉,重新抹好就可以。 
验房建议：
钢筋混凝土楼板可分为预制板和现浇板两大类。现浇楼板裂纹,，如裂纹只是在表面,将所裂鼓部分全部打掉,基层清理干净,用水充分润湿,刷素水泥浆,重新用与原相同的砂浆抹平即可。预制板裂纹中顺板裂缝的部位,应顺楼面找平层开裂空鼓部位打宽5厘米,深度为板厚,基层清理干净,用水充分润湿,刷素水泥浆,用与原相同标号的细石混凝土浇灌密实,24小时后应养护5~7天,再用1:2水泥砂浆与原楼面抹平,检查验收至达到合格。 

病症3： 

卫生间防水高度不足 

在验房师的检验之下，发现许多住房的卫生间厨房等湿区防水高度不足，有的卫生间、厨房外墙防水高没有达到30厘米，淋浴房的防水高度也没有达到1.8米，使水会通过墙砖缝隙浸入墙体,渗到墙外。还有的住宅地面原有的防水层在装修的时候遭破坏，而装修公司只是对局部遭破坏的地方进行简单的修补而没有对整个卫生间做桶式防水处理，很容易留下质量隐患。 
卫生间防水在施工环节中相当重要，绝不可忽视。按照国家的相关规定卫生间厨房外墙防水高度应达到300毫米,内墙防水高度应达到900毫米。卫生间是用水频繁的区域，一旦发生渗漏现象，卫生间墙体的另一面出现潮湿斑迹或流痕，甚至顺管线接口流到下一层，不仅使用不方便，而且维修起来也十分麻烦，不但会为业主造成不必要的经济损失，甚至还会影响邻里关系。 
验房建议：
防水问题的解决关键是施工质量，业主在发现防水槽破坏后,哪怕只是裂了条缝,都要对整个卫生间做"桶式"防水处理,满做防水层要沿四周墙体上翻至少20-30厘米。.对于淋浴区墙体和靠室内的墙体处理,防水层高度要达到1.8米,靠室内的墙体最好进行满墙防水处理。待防水层干透后必须进行48小时的闭水实验,进行闭水实验的蓄水高度不低于5厘米。闭水实验后确认无渗漏才能进行下道工序施工。

七：验房术语 
渗水———墙、板表面观感有湿痕，但无明水。 
漏水———墙、板表面观感有明水，且不断往外流。 
渗漏———墙、板表面观感湿痕严重，但无流水。 
空鼓———抹灰层表面无裂纹，用金属响鼓槌敲击墙面，能听见空鼓声。 
裂鼓———抹灰层表面有裂纹，用金属响鼓槌敲击墙面，能听见空鼓声。
桶式防水层———在卫生间或者厨房贴砖前,对地面涂刷防水涂料。并且防水层要向四面墙体上翻至少20-30厘米为佳